Finansowanie nieruchomości w teorii i praktyce

Wstęp 9

Rozdział 1
Podstawy funkcjonowania rynku nieruchomości 13
Wprowadzenie 13
1.1. Pojęcie rynku 13
1.2. Definicje nieruchomości 17
1.3. Cechy nieruchomości 19
1.4. Funkcje nieruchomości 20
1.5. Rodzaje nieruchomości 21
1.6. Rynek nieruchomości 26
1.7. Rodzaje rynków nieruchomości 30
1.8. Znaczenie rynku nieruchomości w gospodarce 31
1.9. Cykl życia nieruchomości 34
Podsumowanie 37

Rozdział 2
Systemy finansowania nieruchomości 39
Wprowadzenie 39
2.1. Definicja systemu finansowania nieruchomości 39
2.2. Determinanty rozwoju systemów finansowania nieruchomości 42
2.3. Rodzaje systemów finansowania nieruchomości 44
2.4. Systemy finansowania nieruchomości według M. Boléata 47
Podsumowanie 48

Rozdział 3
Banki jako dostawcy kapitału w procesie finansowania nieruchomości 49
Wprowadzenie 49
3.1. Banki w systemie finansowania nieruchomości 50
3.2. Kredyty i pożyczki hipoteczne 54
3.3. Listy zastawne jako źródło finansowania akcji kredytowej banków hipotecznych 57
3.4. Odwrócona hipoteka 62
3.5. Leasing nieruchomości 63
Podsumowanie 66

Rozdział 4
Project finance i partnerstwo publiczno-prywatne w procesie finansowania nieruchomości 67
Wprowadzenie 67
4.1. Istota i rodzaje project finance 68
4.2. Zalety i wady project finance 71
4.3. Uczestnicy i struktura organizacyjna project finance 73
4.4. Zarządzanie ryzykiem w project finance 75
4.5. Project finance vs. corporate finance 76
4.6. Partnerstwo publiczno-prywatne jako szczególny przykład projektów realizowanych metodą project finance 79
4.6.1. Zakres podmiotowy i przedmiotowy PPP 80
4.6.2. Modele i realizacje przedsięwzięć PPP 83
4.6.3. Procedura realizacji przedsięwzięć PPP 84
4.6.4. Korzyści i ograniczenia z zastosowania PPP 85
4.7. Studia przypadków PPP 86
Podsumowanie 88

Rozdział 5
Finansowanie nieruchomości przez rynek kapitałowy 89
Wprowadzenie 89
5.1. Rynek kapitałowy a rynek nieruchomości 89
5.2. Akcje 94
5.3. Obligacje korporacyjne 96
5.4. Fundusze nieruchomości 99
5.5. Zasady działania funduszy nieruchomości 103
5.6. Otwarte i zamknięte fundusze nieruchomości 107
5.7. Municypalne fundusze nieruchomości 109
5.8. REITs 111
5.9. Studia przypadków 115
Podsumowanie 116

Rozdział 6
Zarys koncepcji oceny opłacalności inwestycji na rynku nieruchomości 117
Wprowadzenie 117
6.1. Metody statyczne 117
6.2. Metody dyskontowe 120
6.2.1. NPV i NPV* 122
6.2.2. IRR i MIRR 125
6.2.3. DPP 126
6.2.4. PI 127
6.3. Ocena opłacalności inwestycji w nieruchomościach komercyjnych 128
6.4. Uproszony przykład wykorzystania metod dyskontowych w praktyce 133
Podsumowanie 134

Rozdział 7
Wybrane metody oceny ryzyka w finansowaniu nieruchomości 135
Wprowadzenie 135
7.1. Metody bezpośrednie 135
7.2. Metody pośrednie 137
7.2.1. Analiza wrażliwości 137
7.2.2. Analiza scenariuszy 140
7.2.3. Metody probabilistyczno-statystyczne 141
Podsumowanie 144

Rozdział 8
Najskuteczniejsza strategia pomnażania kapitału za pomocą nieruchomości (NSIN®) 145
Wprowadzenie 145
8.1. Powody porażek przy realizacji NSIN® 145
8.2. Dwa słowa o szczęściu przy inwestycjach 147
8.3. Kilka ważnych założeń podczas inwestowania w nieruchomości 148
8.4. Wykorzystanie dźwigni finansowej w strategii NSIN® 151
8.5. Generowanie przychodu pasywnego na poziomie 15-20 tys. zł miesięcznie 152
8.6. 12 podstawowych kroków podczas obrotu nieruchomością 153
8.7. Badanie rynku 154
8.8. Wzór Powodzenia Inwestycji® 156
8.9. Badanie rynku bez ofert dobrze wyremontowanych nieruchomości 160
8.10. Podejmowanie negocjacji 162
8.11. Trudne chwile podczas badania rynku 162
8.12. Dwa portrety sprzedających 163

Rozdział 9
Wszystko o współpracy z agencjami nieruchomości 165
Wprowadzenie 165
9.1. Na co zwracać uwagę przy współpracy z pośrednikami? 166
9.2. Dobrze skonstruowana umowa pośrednictwa 168
9.3. Warunki wynagradzania pośrednika nieruchomości 168
9.4. Sposób wynagradzania pośrednika nieruchomości 169
9.5. Alternatywni „dostawcy perełek"® 170

Rozdział 10
Umowa przedwstępna 173
Wprowadzenie 173
10.1. Różnice między umową przedwstępną a umową przyrzeczoną 173
10.2. Trzy istotne wskazówki przed zakupem lokalu mieszkalnego 174
10.3. Kilkanaście istotnych zapisów, które powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej 174
10.4. Dokumenty zazwyczaj potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej 176
10.5. Inne rodzaje umów związane z nabyciem nieruchomości 176

Rozdział 11
Remont i sprzedaż mieszkania 179
11.1. Kroki podejmowane po podpisaniu umowy przedwstępnej 179
11.2. Przykładowy skrócony kosztorys remontu mieszkania 179
11.3. Sprzedaż nieruchomości 181
11.3.1. Home staging i odpowiednie zdjęcia 181
11.3.2. Publikacja ogłoszenia w portalach internetowych 182
11.3.3. Badanie potrzeb klientów podczas pierwszych kontaktów telefonicznych 182
11.3.4. Prezentacja mieszkania 183
11.3.5. Kontakt po prezentacji 183
11.4. Analiza przypadku. Pomysł na podwojenie 2 mln zł 184

Zakończenie 185
Bibliografia 189
Spis tabel, rysunków, schematów i wykresów 195
Notka o Autorach 197

Anna Szelągowska - prof. SGH, od 2011 roku związana z Katedrą Miasta Innowacyjnego (wcześniej Katedrą Inwestycji i Nieruchomości) Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Autorka ponad 150 artykułów naukowych, ponad 100 rozdziałów w monografiach, autorka, redaktor i współredaktor 20 monografii. Zainteresowania naukowe koncentrują się wokół współczesnych przemian zachodzących na rynku bankowym oraz na rynku nieruchomości. Posiada Europejski Certyfikat Bankowca EFCB. Jest absolwentką Szkoły Tutorów prowadzonej przez Collegium Wratislaviense.

Wojciech Orzechowski - biznesmen, inwestor i mentor. Od 2006 roku inwestuje w nieruchomości. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości - WIWN®. Od 2014 roku lat intensywnie kształci w zakresie inwestowania na rynku nieruchomości. Przeszkolił blisko 1000 osób z obrotu nieruchomościami. Posiada 120 najemców. Obecnie prowadzi 3 inwestycje deweloperskie w Łodzi.

Artur Arkadiusz Trzebiński - doktor nauk ekonomicznych w dyscyplinie finanse, adiunkt w Katedrze Bankowości Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Autor publikacji z zakresu zasad funkcjonowania oraz oceny działalności i zarządzania funduszami nieruchomości. Przez wiele lat związany zawodowo z bankami komercyjnymi.